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租赁房屋未经消防验收合格，房屋租赁合同的效力

　　租赁房屋未经消防验收，当事人订立的合同是否有效，对这一问题的认识有一个变化沿革的过程。早在2004年，最高人民法院对云南省高级人民法院 《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中批复：关于房屋租赁合同未经消防验收或经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无 效的问题，应根据不同情况区别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第10条规定的必须经过公安机关消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的， 应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第 三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务为该企业的开办经营者，但标的物经消防安全验收合 格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

　　至2009年，最高人民法院颁布《城镇房屋租赁司法解释》，对上述观点进行了变更。该解释第8条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用， 承租人请求解除合同的，人民法院应予支持……..; (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的…….即该解释将租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规 定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形，解除合同的前提是合同系有效的，无效合同不存在解除问题。法律、行政法规关于房屋使用条件 强制性规定主要指的就是《建筑法》、《消防法》关于房屋使用条件的相关规定，如《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使 用”，以及消防法第13条【第十三条　按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： (一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公 安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。】第15条【 第十五条　公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消 防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不 得投入使用、营业。】的相关规定等。因此，该司法解释已经实质上修改了2004年的批复：未经消防验收或经消防验收不合格的房屋租赁合同为可解除的有效合 同。

　　实践中，对“未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力问题”应当适用最高人民法院批复还是2009年的司法解释存在争议。一种观点 认为，根据特别法优于普通法原则，2004年的批复是针对未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同效力认定的专门批复，应当优先适用。另一种观点认为，根据 新法优于旧法的原则，2009年的司法解释是新颁布的，应当优先适用。我个人赞同后一种观点，认为适用2009年的司法解释更为合理。首先，根据《合同 法》鼓励交易的精神，应当谨慎地认定合同无效，限定无效合同的范围，从而最大限度地保护交易。其次，对于合同无效的确认只能依据全国人大及其常委会制度的 法律和国务院制定的行政法规，而且不是所有违反了强制性规规范的合同都无效，只有违反了法律和行政法规规定的性的强制性规范的合同才能确认合同无效。所谓 强制性规范包括管理性规范和效力性规范。管理性规范指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行 为，但并不否认该行为在民商法上的效力;效力性规范指法律及行政法规明确规定违反该规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效， 但若使合同继续有效将损害国家和社会公共利益的规范，此类规范旨在处罚违反之行为，而且意在否定该行为在民商法上的效力。《消防法》虽有未经消防验收或检 查合格禁止使用的规定，但对擅自使用，营业的也仅做了进行处罚的相关规定，未有相关合同无效的规定，因此，直接以未经消防验收合格为由认定租赁合同无效缺 乏法律依据。此外，合同标的物的质量是否合格、标的物是否符合使用条件等属于合同履行问题，一般对合同效力不发生影响。综上，对未经消防验收或经验收未合 格的房屋进行租赁是违反了房屋使用条件的相关强制性规定，其应当作为衡量合同是否应当解除的条件予以考虑，不应作为确认租赁合同是否无效的条件。