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农村合建房屋纠纷的裁判标准是什么？

　　农村合建房屋纠纷的裁判标准是什么？

　　一、农村合建房屋的性质认定

　　随着我国农业生产的发展与农民收入的稳定提高，农村人居环境也有了较大的改善。同时，由于《城市房地产管理法》第27条规定，土地使用权可以作价入股，合作开发经营房地产。受此影响，农村也出现了么人在其使用的宅基地上与他人合作建房的现象。而对于此种行为的性质，法律上还没有进行定位，相关纠纷如保处理也成了司法实践中的难点问题。

　　农村合建房屋合同，一般是指一方提供农村宅基地的使用权，另一方出资建设房屋，并按照一定比例分配建成后的房屋与宅基地使用权的合同。实践中，农村合建房屋合同通常表现为以下几种形态：1、农村宅基地的使用人提供宅基地，本村其他村民提供资金或者宅基地使用权人与本村其他村民共同出资，以双方名义共同建房，竣工后双方分配房屋。2、宅基地使用权人提供宅基地，村外农民提供资金合建房屋，竣工后按约定比例分配房屋。3、宅基地使用权人提供宅基地，城市居民提供资金建房，建成后按比例分配房屋。

　　二、关于农村合建房屋合同的效力认定

　　农村合建房屋合同中，一方即宅基地使用权人提供宅基地的使用权，在其宅基地上与他人合建房屋，在房屋建成后双方按约定的比例分配房屋的所有权，由于在我国房屋与其所占用范围内的土地使用权是不可分离的，所以合建房屋合同履行的结果，实质上是使出资人也取得部分宅基地使用权，即部分宅基地使用权在实质上进行了转让，只不过这种转让是以特殊的形式表现的。

　　由于我国现行法律对农村宅基地的取得规定了严格的条件，而且对农村宅基地使用权的流转也有非常严格的限制性规定，所以也就直接影响到了对农村合建房屋合同效力的认定，根据农村宅基地使用权的取得条件以及农村房屋买卖合同效力的一些基本原则，在实践中，对农村合建房屋合同的效力认定，可以从以下几个方面考虑：

　　(一)对于宅基地使用权人与本村村民合建房屋合同的效力认定及其处理

　　由于农村宅基地使用权人应当是具备本集体经济组织成员资格的人，所以从主体资格方面来讲，本村的村民与其他宅基地使用权人签订合建房合同，可能具有合法的主体资格，但是由于《土地管理法》第62条还规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，并且其宅基地不能超过省、自治区、直辖市规定的标准，所有参与合建房屋本村村民并非当然可以取得相应的宅基地使用权，由于合建房屋合同履行的结果将使出资一方村民事实上取得了宅基地使用权，可能会导致其取得的全部宅基地使用权超过法律规定的情形，所以对出资的村民能否取得宅基地使用权，还有待于政府主管机关的批准，经批准后，方能认定合建房屋合同有效。否则，只能认定相关的合建房屋合同不生效。如果出资合建人经批准也可以取得合同约定范围内的宅基地使用权。而如果未经批准，则其不能取得相关房屋及宅基地上的权利，而只能由宅基地使用权人向其返还相应的投资。

　　(二)宅基地使用权人与外村村民或者城市居民合建房屋合同效力认定及其处理

　　根据农村宅基地取得资格的法律限制性规定，外村村民与城市居民均不能取得他村及农村宅基地的使用权，所以从主体资格方面来讲，不符合法律规定，相应的合建房屋合同即应当认定无效。相应的出资人亦不能取得约定房屋的所有权，而应当由宅基地使用权人向其返还出资，但是对于具体案件的处理，《最高人民法院印发关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复的通知》(法【2011】37号)认为，一段时期以来，在全国一些地方，有关人员与农民联合在农村宅基地、责任田上违法建房出售现象较为普遍。据了解，有关部门正在研究制定政策意见和处理办法，在相关文件出台前，此类案件发案较多的地区，案件处理更应当十分慎重，要积极争取在党委统一领导下，有效协调有关方面，切实做好案件处理櫖善后工作，确保法律效果与社会效果的有机统一。